Wie stellt man einen Bauantrag? – Anleitung

Wer ein Bauvorhaben plant, muss einiges beachten. Zum Beispiel müssen verschiedene Dokumente exakt ausgefüllt werden und schließlich auch bei den zuständigen Behörden eingereicht werden.

Ist es erforderlich, einen Bauantrag einzureichen?

Ein Bauantrag muss immer dann gestellt werden, wenn das Projekt genehmigungspflichtig ist. Dies kann beim Bauamt, bei einem Dienstleister aus der Branche, bei einem Bauingenieur oder bei einem Architekten ermittelt werden. Umgeht man das Prozedere, obwohl es vorgeschrieben ist, kann mit negativen Konsequenzen auf verschiedenen Ebenen gerechnet werden. So wird man sich sowohl auf finanzielle Einbußen als auch auf juristische Strafen einstellen müssen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass der komplette Bau wieder abgetragen werden muss. Ein solcher Schwarzbau kann im schlimmsten Fall die Existenz des Bauherren gefährden.

Lässt sich ein Bauantrag ohne Dienstleister von einem Bauherren realisieren?

Für den ersten Teil, bei welchem es zunächst um die Erstellung des Bauantrages geht, braucht ein Bauherr keinen Dienstleister und profitiert darüber hinaus von der Eigenaktivität. Denn insgesamt wird das ganze Vorhaben auf diese Weise billiger werden. Außerdem kann man beispielsweise eine hochwertige Architektursoftware verwenden, mit der man seine eigenen Ideen testen kann. Im Anschluss ist es möglich, sich mit dem Dienstleister bereits online auszutauschen, indem man das Dokument zum Beispiel im PDF-Format zusendet und Rückmeldungen einholt. Daraufhin stellt es kein Problem dar, wiederum selbst Änderungen an der bisherigen Vorlage vorzunehmen. Das Einreichen des Antrages beim Amt kann jedoch ausschließlich von einem Dienstleister vorgenommen werden, da dieser dann als Verantwortlicher und Ansprechpartner für das Bauamt fungiert. Deshalb muss der Architekt, der Handwerker oder Bauingenieur den Bauantrag vorher prüfen.

Benötigen alle Bauprojekte eine Genehmigung?

Hinsichtlich der Baugenehmigungen gibt es je nach Bundesland Differenzen. Deswegen lohnt es sich, sich die jeweiligen Richtlinien, welche oft als PDF zur Verfügung stehen, durchzulesen. In Bayern ist es beispielsweise möglich, Garagen bis zu 50 qm und in Baden-Württemberg bis zu 30 qm ohne separate Genehmigung zu bauen. Nichtsdestotrotz ist stets auf den Stadtbebauungsplan zu achten, der eingehalten werden muss. Selbst wenn also keine Genehmigung erforderlich ist, sollte die Behörde eine Bauanzeige erhalten.

Was versteht man unter einem Bebauungsplan?

Jede Stadt und jede Gemeinde verfügt über einen eigenen Bebauungsplan. In diesem kann nachgelesen werden, welche Flächen auf welche Art und Weise baulich genutzt werden dürfen. Unter anderem spielen die Größen der Baugrundstücke, die Gemeindeflächen sowie die Verkehrsflächen eine Rolle. Ebenso sind in einigen Gebäuden die Wohnungseinheiten, welche errichtet werden dürfen, limitiert. Aber auch andersherum kann es vorkommen, dass bereits im Vorfeld vorgegeben wird, wie viele Stellplätze pro Wohneinheit gebaut werden müssen. Die Vorschrift ist dann unabhängig davon, ob diese genutzt werden oder nicht. Dadurch dass Einsicht in die Bebauungspläne einer Stadt oder Gemeinde genommen werden kann, ist es möglich, Prognosen über künftige Zusatzbauten in der Umgebung abgeben zu können. So wird dem Bauherren eher klar, ob sich sein Vorhaben für ihn persönlich voraussichtlich auszahlen wird.

Kleines Genehmigungsverfahren als Basis

Ein kleines Genehmigungsverfahren wird bereits vor dem Kauf eingeleitet. Denn auf diese Weise wird man vom Bauamt alle nötigen Informationen über die weiteren Schritte sowie einzuhaltenden Vorgaben erhalten. Dies dient allgemein einer besseren Übersicht, was jetzt weiterhin von Seiten des Bauherren aus zu erledigen ist. So wird außerdem verdeutlicht, ob sich der Kauf überhaupt lohnen wird. Je nach Behörde und Bundesland können die Kosten für ein kleines Genehmigungsverfahren variieren. Durchschnittlich ist von einem Wert von 150 Euro auszugehen.

Vorteil des kleinen Genehmigungsverfahren für den Bauherren

Alles, was sich aus dem Genehmigungsverfahren ergab und dem Bauherren mitgeteilt wurde, bleibt rechtsgültig und kann nicht mehr geändert werden. Selbst wenn im Nachhinein Fehler erkannt werden, darf das dem Antragsteller nicht zum Nachteil gereichen. Aus diesem Grund sollte man die Dokumente unbedingt aufbewahren, so dass eine Beweislage für spätere etwaige Unsicherheiten, Nachfragen oder Unstimmigkeiten vorhanden ist.

Was muss ein Bauantrag enthalten?

Folgende Dokumente muss man, unabhängig von der Größe des jeweiligen Bauprojektes, in jedem Bundesland einreichen:

  • Antragsformular: Wenn man die Webseite der zuständigen Behörde abruft, ist es in der Regel möglich, das passende PDF-Dokument herunterzuladen. Ansonsten muss man das Formular entweder persönlich beim Amt abholen oder sich dieses postalisch zuschicken lassen.
  • Lageplan: Ist ein Grundstück noch nicht gekauft, lässt sich der Lageplan beim Vermessungsamt erfragen. Ansonsten bekommt man diesen zusammen mit dem Kauf einer Immobilie.
  • Freiflächenplan: Für diesen Plan gilt das Gleiche wie für den Lageplan.
  • Bauzeichnungen, die unterschiedliche Maßstäbe aufweisen
  • Angaben: zur Wasserversorgung, zur Grundstücksentwässerung und zur straßenmäßigen Erschließung

Um entsprechende Auskünfte von den bisherigen Eigentümern zu bekommen, ist es wichtig, dass der Bauherr bereits im Grundbuch eingetragen ist. Sollen ein Architekt oder ein Bauingenieur diese Informationen beschaffen, bedarf es einer Vollmacht. Diese ist nur dann rechtskräftig, wenn ersichtlich ist, dass der Eigentümer den Bauingenieur oder Architekten damit beauftragt hat.

Weitere notwendige Unterlagen

Neben den obligatorischen Dokumenten können je nach Gebiet noch weitere hinzukommen. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Nachbarschaftserklärung: Da die Nachbarschaft oft die Möglichkeit hat, ein Veto gegen das Vorhaben einzulegen, bietet es sich an, schon vor Beginn der Maßnahmen mit allen betroffenen Nachbarn zu sprechen, um spätere Diskrepanzen direkt zu vermeiden. Oft sind es tatsächlich persönliche und keine sachlichen Gründe, weshalb Nachbarn das Bauprojekt ablehnen. Deshalb ist es hilfreich, rechtzeitig freundlich mit ihnen zu sprechen. Mit dem Gefühl, nicht außer Acht gelassen worden zu sein, stimmen sie wesentlich eher zu. Jedoch bedarf es nicht einer obligatorischen Unterschrift von Seiten der Nachbarn aus, um die Genehmigung auch zu erhalten. Handelt es sich um ein genehmigungsfreigestelltes Vorhaben, müssen die Nachbarn zumindest über den Plan informiert werden.
  • Baumbestandserklärung: In manchen Städten und Gemeinden wird eine genaue Bepflanzung vorgeschrieben. Wenn durch den Bau Baumschäden entstehen, muss für einen Ausgleich gesorgt werden, so dass das Niveau danach exakt dem vorherigen entspricht.

Über weitere benötigte Dokumente wird man entweder über das kleine Genehmigungsverfahren oder über die entsprechende Behörde informiert.

Wichtige Hinweise

Ein Bauantrag, zu welchem mehrere Dokumente sowie Zeichnungen zählen, muss in der richtigen Reihenfolge abgegeben werden. Außerdem darf man nicht vergessen, jedes einzelne Schriftstück persönlich zu unterschreiben. Der gesamte Bauantrag muss weiterhin drei Mal vorgelegt werden und zwar meistens in Mappen mit den Farben Grün, Gelb und Blau.

Anzahl der Unterlagen

Nachdem das Bauamt alle drei Mappen genauestens überprüft hat, folgt die Verteilung der Mappen. Die Mappe, die bei der Behörde verbleibt, erfüllt die Funktion, dass bei Problemen oder Nachfragen unmittelbar darauf zugegriffen werden kann. Eine Mappe wird im Archiv der jeweiligen Behörde bewahrt. Dadurch lässt sich auch zu einem späteren Zeitpunkt, gegebenenfalls auch noch nach zehn Jahren, überprüfen, welche Vereinbarungen getroffen worden waren. Ebenso können jederzeit Kopien der vorhandenen Dokumente angefertigt werden. Die letzte Mappe ist für den Bauherren gedacht, der auf der einen Seite die Anforderungen immer wieder kontrollieren kann und auf der anderen Seite die Rechtsgültigkeit einer Umsetzung der notwendigen Schritte nachweisen kann. Als seriöses Bauunternehmen wird kein Bau ohne das Vorlegen dieser Mappe durch den Architekten oder Bauherren stattfinden.

Stellen des eigentlichen Bauantrages

Beim Architekten oder bei der Behörde lässt sich herausfinden, bei welcher Baubehörde oder welchem Bauamt die Dokumente eingereicht werden müssen. Allerdings muss die Abgabe durch einen Architekten, einen entsprechenden Bauingenieur oder einen professionellen Dienstleister erfolgen. Je nach Bundesland und Behörde ist es möglich, die Unterlagen per Post zuzusenden oder sie persönlich vorbeizubringen. Das kann beispielsweise auch davon abhängen, ob ein genehmigungsfreies Verfahren, ein vereinfachtes Verfahren oder ein umfassender Bauantrag eingeleitet werden soll. Beim vereinfachten Verfahren müssen nicht alle Aspekte des Antrages geprüft werden. Wenn es sich um keine Sonderbauten handelt, worunter Schulen, Hochhäuser, Krankenhäuser oder Garagenanlagen fallen würden, wird das vereinfachte Verfahren normalerweise genehmigt.

Grundsätzlich ist direktes Erscheinen in der Behörde immer besser, weil sofort geprüft werden kann, ob alles beachtet wurde und die Formulare vollständig sind. Es ist legitim, dass statt dem Bauherren ein Beauftragter diese Aufgabe übernimmt, wobei dann eine Vollmacht beziehungsweise ein Vertrag vorliegen müssen. Sobald der Bauantrag für vollständig erklärt wurde, erhält man eine Eingangsbestätigung, die man auf alle Fälle aufbewahren sollte. Fehlen noch Unterlagen, wird der Eingang dennoch bestätigt, aber mit einer Frist verbunden, bis wann der Rest vorliegen muss. Weiterhin sollte man sich darüber im Klaren sein, dass eine erfolgreiche Prüfung bei der Bauaufsichtsbehörde nicht automatisch mit einer Baugenehmigung einhergeht. Erst im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens wird die Anfrage akzeptiert oder abgelehnt.

Fristgerechtes Einreichen der Dokumente

Auch wenn davon auszugehen ist, dass Verzögerungen eintreten können, weil man nicht alle Dokumentenbeschaffungen selbst erledigen kann, muss die Frist berücksichtigt werden. Ist dies nicht möglich, hat dies zur Folge, dass man alles neu beantragen muss und alle auch bisher gelieferten Dokumente und Formulare erneut einreichen. Alternativ ist es möglich, schon frühzeitig um eine Fristverlängerung zu bitten. Meistens stellt dies kein Problem dar. So entstehen außerdem keine weiteren Kosten für abermaliges Einreichen des Bauantrages.

Überprüfung des Fortschrittes durch den Bauherren

Manche Behörden stellen Portale zur Verfügung, um für den Bauherren ersichtlich zu machen, wie weit der Prozess der Beantragung bislang vorangeschritten ist. Das hat auch den Vorteil, dass man nicht immer wieder bei der Behörde direkt nachfragen muss, sondern den Status der Bearbeitung selbst einsehen kann. Mit einer dadurch resultierenden besseren Zeitplanung kann man sich idealer auf die weiteren Schritte des Bauprozesses vorbereiten. Für die Anmeldung auf einem entsprechenden Portal erhält man ein Passwort sowie eine Identifikationsnummer für den Login, welche der Eingangsbestätigung entnommen werden können. Bei einigen Behörden besteht überdies die Möglichkeit, alle Formulare und Dokumente per PDF oder Foto zuzuschicken. Nichtsdestotrotz müssen sie zusätzlich postalisch abgeschickt werden. Aber bei Einreichen auf digitalem Wege kann das Amt schneller mit der Bearbeitung beginnen.

Dauer des Bauantrages

Je nach Situation wird es unterschiedlich lange dauern, bis alle Dokumente, die für den Bauprozess benötigt werden, vorliegen. Im Durchschnitt ist von einem bis sechs Monaten auszugehen. Insbesondere wenn Dokumente von verschiedenen Behörden beantragt werden müssen, ist die Zeitspanne bis zum Baubeginn sicherlich größer. Sobald alle Dokumente eingereicht wurden, hat die Behörde zwischen einem und vier Monaten Zeit, dem Vorhaben zuzustimmen oder dieses abzulehnen. Danach kann die Nichtbearbeitung angemahnt werden. Deswegen sollte man sich von Beginn an dessen bewusst sein, dass ein ganzes Jahr verstreichen kann, bis mit dem tatsächlichen Bau gestartet werden kann. Aufgrund von Fristen oder Mietverträgen ist es daher sinnvoll, im Vorfeld einen einigermaßen realistischen Zeitplan aufzustellen.

Kosten für einen Bauantrag

Im Durchschnitt liegen die Kosten für einen Bauantrag, der zur Prüfung vorliegt, bei zwischen 100 und 200 Euro. Grundsätzlich hängen die Beträge auch von der Anzahl der Formulare und Dokumente ab. Denn wird eine Vielzahl benötigt, steigt damit auch der damit verbundene Zeitaufwand, welcher gezahlt werden muss. Aber nicht nur der Antrag kostet Geld, sondern auch alle Beteiligten, insbesondere der Architekt, müssen bezahlt werden. Insgesamt lässt sich mit einem Pauschalwert von 0,4 x Bauvorhaben rechnen. Von 10 Prozent ist auszugehen, wenn ein Beauftragter wie der Bauingenieur oder der Architekt alle Unterlagen erstellt. Fallen dem Bauherren während der Bearbeitungsphase des bereits eingereichten Bauantrages Änderungswünsche ein, kommt es zu Zusatzkosten für die Abänderungen.

Vorbescheid

Bei Unklarheiten lohnt es sich, sich bereits im Vorfeld einen Vorbescheid zukommen zu lassen, zum Beispiel wenn es um die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstückes oder um die Art der Nutzung geht. Nach drei Jahren verliert der Bescheid seine Gültigkeit. Der Vorteil eines Vorbescheides besteht darin, dass darauf basierend keine Änderungen mehr geltend gemacht werden können. Die beste Bindungsmöglichkeit ergibt sich aus Fragen, die sich eindeutig mit ja oder nein beantworten lassen. Über das Bauantragsformular kann der Antrag gestellt werden. Dem Formular wird die Frage als Anlage beigefügt.

Was tun bei Ablehnung eines Bauantrages?

Wenn der Fall eintritt, dass ein Bauantrag nicht genehmigt wird, ist es bis zu einem Monat nach dem Bescheid möglich, Widerspruch einzulegen. Zudem ist dem Bescheid ein Rechtshilfebescheid beigelegt. Diesem kann entnommen werden, welche juristischen Möglichkeiten es nun für den Bauherren gibt. Obwohl die Möglichkeit des Widerspruches eingeräumt wird, kann dies im ungünstigen Fall auch einen finanziellen Verlust bedeuten, wenn der Antrag beispielsweise im Anschluss trotzdem nicht genehmigt wird. Ferner wird wieder einige Zeit benötigt, bis die juristische Entscheidung rechtskräftig wird. Die bessere Variante besteht somit darin, möglichst geringfügige Änderungen im Planungsprozess vorzunehmen und den Bauantrag daraufhin neu einzureichen. So steigen die Chancen für eine Genehmigung wesentlich mehr als bei einer juristischen Prüfung. Um sich abzusichern, hilft es, einen unbeteiligten Architekten hinzuzuziehen, der den aktuellen Plan beurteilt und Vorschläge zur Optimierung anbringt. Bei Unsicherheiten bezüglich des weiteren Vorgehens gibt es die Optionen, bei Bauherrenverbänden oder in Foren seinen Fall anonym darzulegen und Meinungen einzuholen. Dies kann bei weiteren Entscheidungen helfen.